【マンション購入記第7回】35年!?変動金利!?住宅ローンの借り方についてゼロから調べて考えてみた【2017年の動向反映済み】

皆さん、こんにちは。

おかげさまでマンション購入記続けられております。

元々育児ブログだったのでまだまだアクセスは少ないですけどね。

入居まで全部書き終わったらまとめ記事書きます。

まずはそこまで書き切らなくては。

今回は住宅ローンの借り方について調べ考え、最終的にどうしたかを記します。

実は住宅ローンの金利にまでトランプ大統領が関わってきます。

お金についてここまで真面目に考える機会はないのでめちゃくちゃためになりますよ!

結果として変動金利35年返済で借りた

最初から結論を言うと、変動金利35年返済で住宅ローンを借りました。

なんでこの結論に至ったかは下で書きますが、自分的には予想外の結論となりました。

変動金利って危なくない?

35年も返してたら定年超えてしまうよ!?

仮審査では1番厳しい条件で審査を受けた

新築分譲マンション購入検討の中で1番始めに住宅ローンについて考えるのがライフプランシミュレーション、または仮審査でしょうか。

どちらもまだよく分かっていない段階のことなのでとりあえずは1番厳しいと言われる条件:35年返済、ボーナス返済なし、固定金利で考えていました。

これで大丈夫なら後は何とかなる!と思い…

キャッシュフローを考えるのだ!

何かどこかで聞きかじったことを言ってるだけに聞こえちゃうかもしれませんが、私が考える1番大事なことはキャッシュフローを考えて最適解を見つけ出せ!です。

1番支払いが少なくて済むだとかセコイことを考えてはいけません。

それは何もかも計画通りに進んだ時の最適解であって、不測の事態には何の意味もなしません。

キャッシュフローを1番に考えるということは、不測の事態にも備えられたかつ無駄が少ない、ということなんです。

必要な時期によってお金の取り扱いを変えるべし

お金っていつ必要かによって取り扱いを変えるべきって知ってました?

日々の生活はまさに今すぐ必要なお金。

自分の財布の中、タンスの中、銀行口座の中などすぐに取り出せる場所に入れておかないといけません。

株として持っていてもすぐには換金できない(できるけど大損するかも)し、定期預金や個人年金として持っていても決まった時期まで換金できませんよね。

ということで今は銀行の金利はほぼゼロに等しいですが、銀行口座にある程度のお金を入れておくことは意味のあることなんです。

子どもの教育、老後資金は利回りを考えるべし

子どもの教育や老後資金は必要になるのがある程度先になります。

景気が悪い悪いと言われて久しいですが、実は世の中僅かながらインフレが進んでいるんです。

つまり必要な時期が20年後として、インフレ率よりも低い利回りで置いておいたら、相対的なお金の価値は目減りするんです。

というわけでインフレ率を超える利回りで運用しないと、子どもの教育費や老後資金は減っていく一方なのです。

利回りを高くしようとしたら元本保証のある金融商品では太刀打ちできません。

ある程度リスクを負わなくてはいけないんです。

親世代は資産運用は危ないというけど…

私は30代中盤ですが、親世代は資産運用について相談するとすぐに危ないからやめておけって言ってきます。

バブル期を経験していると何の危険もない銀行口座にぶち込んでおくだけで5%を超える利回りを叩き出していたのでそのような考え方になるのも分かります。

しかし私たちの世代で律儀に親世代の言うことを守っていたら貧乏路線まっしぐらですよ!

今の時代5%の利回りなんて出そうと思ったらある程度の元本割れは覚悟で投資していくしかありません。

投資の話をやりだすと長くなりすぎるので、それはマンション購入記とは別のところで詳しく書きますね。

その他にも親世代の常識は危ない

親世代のお金に関する常識だと、頭金は多ければ多い方が良い。

繰上げ返済を駆使して一刻も早くローン返済を終えるべし。

できる限り銀行口座にお金を多く預けろ。

などなど…

あなたもこんなこと言われて育ちませんでしたか?

それはあくまでもバブル期の常識。

とっくに世の中変わってしまいました。

私の中のお金の常識は親世代のものとほぼ正反対になります。

返済期間は35年が良い

まず返済期間は長く設定する方が良い。

つまり35年ですね。

なぜかと言うと後で繰上げ返済をして短くすることは可能ですが、長く設定し直すことは借り換えでもしない限り不可能だからです。

返済期間を長く設定すると言うことはマストの返済額を減らせると言うことなんです。

人生の危機に陥って返済能力が落ちたとしても、マストの返済額を減らせれば何とか乗り切れる可能性が増えます。

逆に予想以上に順調でお金に余裕ができたら繰上げ返済すれば良いのです。

返しすぎて手持ちのお金が無くなってしまうのはいけないですけどね。

返済期間を長くするべきな理由

なぜバブル期と違って返済期間を長くしても良いのか?の理由を説明します。

まず第一に金利がバブル期と違って圧倒的に低いです。

しかも住宅ローン減税という制度があり、最大10年間、ローンの残高の1%減税されます。

現在変動金利だと1%を割っているので、お金を借りたのになぜかお金が増えるという謎状態です。

つまり少なくとも10年間は頑張って返すよりも借りていた方がお得だし、それ以降も手持ち資金を危険な領域まで減らしてまで返すよりは、ある程度余裕を見ながらゆっくり返した方が良いのです。

だから最初に言った「キャッシュフローを1番に考えろ」と言うことなんですね。

固定金利と変動金利

固定金利と変動金利では、固定金利の方が金利が高いです。

それでも固定金利を借りる人がいるのはリスクを負いたくないからです。

変動金利は未来が見えない。

少しくらい高い金利で借りても大負けはしないから良い。

そんな感じでしょうか。

固定金利は貸し手側がリスクを負っているとも言えます。

逆に変動金利は金利が固定金利よりも低いですが借り手からすると先が見えません。

変動金利は借り手側がリスクを負っている状態です。

だから貸し手側は安心して低い金利で貸せるんですね。

固定金利と変動金利どう選ぶか?

はっきり言うとリスクを負いたくない人は固定金利が無難でしょう。

リスクを負ってでも最終的に得をする可能性にかける場合は変動金利です。

ただし、変動金利と固定金利の金利の差が大きくなってくると話は別です。

もし金利の差が1%あったなら、借りた金額にもよりますが月々の返済額が1万円以上変わってきます。

生活が全然変わってきますよ?

こうなると固定金利なんてバカらしくて選べないし、変動金利のリスクを低減する策が必要です。

変動金利のリスク低減策

変動金利のリスク低減策として私が取る方法は、固定金利の返済額を返していると思って固定金利での返済額と変動金利での返済額の差額を貯金します。

もし金利が急に上がったら貯めてきたお金を一気に繰上げ返済に使って残額を減らします。

これだけで安心とは言えませんがそれなりの備えにはなります。

そもそもこの先金利は上がるのか?

住宅ローンの金利ってどうやって決まるか分かりますか?

まず変動金利の金利は日銀の金融政策によって決まります

今の日銀の金融政策と今後の予想から変動金利がどうなるかもある程度予想できるのです。

今の日本は低金利政策を取っています。

景気がずっと悪いというのもありますが、労働人口減少に伴う収入減を借金で賄っておりそれを破綻させないために金利を下げているという見方もあります。

どちらにせよ当面金利が上がることはないでしょう。

固定金利は少し違っていて今後の景気の予想によって決まります。

2017年に入って固定金利が急上昇

少し前までは固定金利がとんでもなく低くなっていて変動金利+0.53%くらいだったのですが、トランプ氏がアメリカの大統領に決まってから景気が良くなる期待が高まり固定金利も上がってしまいました。

変動金利は以前低いままなので、変動金利+1%くらいになってしまいました。

私の借りた条件だと月々の返済額が1万円以上変わってしまいます。

去年までは固定金利で借りる気満々だったのですが、急遽変動金利に変えました。

悔しいですが仕方ありません。

これからは変動金利のメリットを享受しつつ、デメリットを最小限にとどめる努力をしなければなりません。

まとめ

かなり長い記事となってしまいましたが、住宅ローンに関してはかなり多くのことを考えなければいけません。

特に変動金利か固定金利かの問題は様々な事情が複雑に絡み合っているため慎重に検討しましょう。

とりあえず私は変動金利を選択しました。

トランプ大統領コンチクショウ(逆恨み)

それでは今日はこの辺で。

ありがとうございました。

マンション購入検討の際に私が参考にした本達です。